Gestire una pratica di affitto parte da 2 considerazioni base: qual è la tipologia di contratto più idoneo; selezionare l’inquilino.
In funzione delle necessità temporali dell’affitto si legano anche le scelte contrattuali che si suddividono in 2 macrocategorie: canone libero e canone concordato.
Locazioni a canone libero
La durata minima del contratto è di 4 anni rinnovabile di altri 4 anni. Il canone di locazione che l’inquilino dovrà versare al proprietario (di norma mensilmente) è libero, quindi determinato liberamente dalle parti.
Nel contratto vengono anche definite le modalità di rinnovo e recesso che comunque non possono derogare al minimo previsto dalle norme in materia. In caso di rinnovo automatico di altri 4 anni, le condizioni sono le stesse stabilite nel contratto.
Il contratto può prevedere un aumento dei canoni mensili legato all’indice ISTAT.
Il reddito derivante dall’affitto è soggetto a tassazione nella dichiarazione dei redditi da parte del proprietario.
Locazioni a canone concordato
Introdotto della legge 431/98, è applicabile nei comuni ad alta tensione abitativa.
In questo caso il canone ed altre condizioni contrattuali sono determinati dalle organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà e degli inquilini sulla base di parametri precisi.
La durata minima è di 3 anni più altri due di rinnovo automatico (3+2), quella massima di 6 anni più altri due di rinnovo. L'importo del canone di affitto è calcolato in base agli indicatori contenuti nell’Accordo territoriale, frutto della contrattazione tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari.
I proprietari che adottano questo tipo di contratto godono di specifiche agevolazioni fiscali.
Il proprietario può recedere dal contratto con un preavviso di almeno 6 mesi solo alla scadenza dei primi 3 anni di contratto ed in ogni caso per motivi importanti come adibire a sua abitazione l’immobile in oggetto per uso personale suo o dei familiari o per ristrutturare o vendere l'immobile.
L'inquilino può invece interrompere il contratto di locazione in qualsiasi momento per giustificati motivi, purché informi il locatore, con lettera raccomandata AR, con un anticipo di almeno 6 mesi.
Regime di cedolare secca
La cedolare secca è un’imposta che va a sostituire quelle dovute sui redditi da locazione (Irpef, addizionali regionale e comunale), inoltre non si applicano né l’ imposta di registro né l’imposta di bollo. E’ riservata solo alle persone fisiche proprietarie di un immobile o titolari di un diritto di godimento (diritto di usufrutto, uso e abitazione).
Può essere applicata agli immobili adibiti ad uso abitativo accatastati in una delle categorie abitative del gruppo “A”, fatta eccezione per l’ “A10” relativa a uffici e studi privati.
La cedolare secca viene scelta al momento della registrazione del contratto di locazione, ma può essere scelta anche dopo la registrazione del contratto di locazione mediante Modello RLI da presentare entro il termine di versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità per cui si è scelto la cedolare secca. Se scelta all’atto della registrazione, resta in essere per tutta la durata del contratto o per il residuo periodo nei casi in cui è stata scelta e può essere revocata in ciascuna annualità successiva.
Il livello di tassazione può variare a seconda dei provvedimenti governativi e politiche fiscali, al momento della redazione di questa guida ammonta al 21% del canone di locazione per i contratti a “canone libero” e contratti di locazione breve (turistica, transitorio ecc.); 15% del canone di locazione per i contratti a “canone concordato” (abitativo e per studenti universitari).
Selezione inquilino
Ogni proprietario ambisce a trovare l’inquilino affidabile e solvibile. In questo particolare periodo storico è un’impresa sempre più ostica, causa anche l’instabilità economica.
E’ importante procedere ad uno screening puntuale e valutare eventuali referenze.
Posizione lavorativa, busta paga, relazione fra canone di affitto e reddito il tutto inquadrato nel contesto familiare. Anche ottenere referenze da ex-proprietari può essere una buona idea come accedere a banche dati come CRIF per verificare se si è “buoni pagatori”.
E’ utile ricordare che rivolgersi a professionisti della locazione potrebbe offrire garanzia di un rapporto duraturo e senza sorprese per la capacità di accedere a banche dati qualificate.